在當(dāng)前宏觀調(diào)控，銀根緊縮的環(huán)境下，對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目很難從銀行貸款成功。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜，地產(chǎn)項(xiàng)目一般需要大量前期資金投入，除非采用非常創(chuàng)新及國(guó)際資本市場(chǎng)運(yùn)作的方式，并通過各類股權(quán)/債權(quán)融資及其他金融產(chǎn)品組合而產(chǎn)生有效的國(guó)際化金融杠桿的操作方式，否則很難為本項(xiàng)目融資大量的資金來開發(fā)。
多項(xiàng)目跨越幾種行業(yè)和業(yè)態(tài)，缺乏清晰的商業(yè)模式，無法體現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力及差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，整體項(xiàng)目定位不清楚，項(xiàng)目可能會(huì)涉及到多個(gè)投資者和采用多種融資方案進(jìn)行組合，談判和操作的工作較為復(fù)雜，難度較大。缺乏有效的投資結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)，退出機(jī)制及收益模式來吸引投資方及機(jī)構(gòu)投資者。
融資額度對(duì)于國(guó)內(nèi)基金而言，金額較大，國(guó)內(nèi)可選擇的創(chuàng)新金融產(chǎn)品不多，對(duì)于海外基金及機(jī)構(gòu)投資者而言，項(xiàng)目融資的額度不大，投資機(jī)會(huì)大，但需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)來操作。
目前，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)為“基金委托管理時(shí)代的流行”和“地產(chǎn)金融時(shí)代的萌芽”。中國(guó)基金委托管理時(shí)代剛剛開始，外資基金正在構(gòu)建進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，變革低效的投資模式，意味著外資地產(chǎn)基金開始發(fā)力，投資力度和速度將大大加快。外資地產(chǎn)基金通過資本市場(chǎng)盈利的商業(yè)模式將流行起來，基金商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型，將促使中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入以資本市場(chǎng)為核心、由外資地產(chǎn)基金與房地產(chǎn)商共同演繹的地產(chǎn)金融時(shí)代。
融資關(guān)鍵要素
對(duì)于一個(gè)總投資金額巨大的項(xiàng)目，必須借助于國(guó)際資本投入和國(guó)際資本市場(chǎng)運(yùn)作的方式來完成項(xiàng)目的融資, 融資關(guān)鍵要素有：
融資關(guān)鍵要素之一：
組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行融資的過程。
組建一個(gè)具有豐富的國(guó)內(nèi)、國(guó)際地產(chǎn)及國(guó)際資本市場(chǎng)運(yùn)作的專業(yè)投資銀行財(cái)務(wù)顧問團(tuán)隊(duì)，來規(guī)劃、設(shè)計(jì)、執(zhí)行、項(xiàng)目的整體資本融資策劃，包括投資結(jié)構(gòu)、股份結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)、退出機(jī)制及與投資者和國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者溝通和談判；
撰寫專業(yè)的及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的投資建議書（IM），以達(dá)到國(guó)際投資者及機(jī)構(gòu)投資者的高質(zhì)量要求，包括建立投資分析模型，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)采用國(guó)際專業(yè)分析方法計(jì)算，采用國(guó)際資本市場(chǎng)常用的DCF方法（折現(xiàn)現(xiàn)金流法）預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)內(nèi)部投資回報(bào)率（IRR）及提供投資者其他國(guó)際化專業(yè)投資分析數(shù)據(jù)，以提高整體公司形象，提高投資者對(duì)本項(xiàng)目的信心，增強(qiáng)項(xiàng)目融資的成功機(jī)會(huì)；提高項(xiàng)目的整體企業(yè)管理機(jī)制、管理品質(zhì)、價(jià)值（采用國(guó)際專業(yè)管理機(jī)制），實(shí)現(xiàn)利益最大化,提高資產(chǎn)價(jià)值、專業(yè)化管理。
融資關(guān)鍵要素之二：
設(shè)計(jì)出最優(yōu)的融資方案及創(chuàng)新金融產(chǎn)品。
融資額大的大型項(xiàng)目，要進(jìn)行純股權(quán)融資的可能性較小，并且融資成本較高；要采用
結(jié)構(gòu)性、多層次的融資組合方案，優(yōu)化財(cái)務(wù)杠桿，包括：股權(quán)融資、債權(quán)融資；其他創(chuàng)新金融產(chǎn)品，包括次級(jí)債、高級(jí)債、可轉(zhuǎn)債、優(yōu)先股、夾層貸款等；融資組合方案的采用能夠滿足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者的需求；通過融資組合方案，能夠?qū)⒐镜娜谫Y成本做到最低。
融資關(guān)鍵要素之三：
搭建完整的法律架構(gòu)（投資結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)和債務(wù)結(jié)構(gòu)）。
公司設(shè)立的海外架構(gòu)，其完整性還需要盡職調(diào)查來確認(rèn)結(jié)構(gòu)、功能的完整性。
配合投資方要求的嚴(yán)格“盡職調(diào)查”(Due Diligence)及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆珊贤珜憽?/p>
融資關(guān)鍵要素之四：
建立一個(gè)詳盡的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，采用國(guó)際專業(yè)化投資測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。
建立一個(gè)完整的國(guó)際專業(yè)化財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型，從資本投入到現(xiàn)金流，進(jìn)行詳細(xì)、準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)；充分利用項(xiàng)目的資金及法律結(jié)構(gòu)，有效地利用創(chuàng)新的金融產(chǎn)品及金融杠桿。
融資關(guān)鍵要素之五：
整體項(xiàng)目的商業(yè)模式及定位，強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力，差異化競(jìng)爭(zhēng)策略；國(guó)際化經(jīng)營(yíng)及管理模式；明晰的公司管理制度及授權(quán)；其他專業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)的配合；以增強(qiáng)投資者對(duì)項(xiàng)目的信心。
