| 目標(biāo)明確，合理定位，不要造成不可挽回的資產(chǎn)硬傷

綠城集團(tuán)的倪武英先生目前擔(dān)任綠城資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司總經(jīng)理助理，負(fù)責(zé)管理綠城資產(chǎn)集團(tuán)400億的酒店和商業(yè)資產(chǎn)。結(jié)合10年的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，在談到這一問題時(shí)，他特別提到，開發(fā)階段的資產(chǎn)管理往往是容易被忽視的階段。作為企業(yè)，無論做什么業(yè)態(tài)，運(yùn)營(yíng)和業(yè)績(jī)表現(xiàn)都是核心，酒店也不例外。由于酒店資產(chǎn)的投資大、周期性長(zhǎng)，如果開發(fā)階段不能做到精準(zhǔn)的定位和設(shè)計(jì)規(guī)劃，后期運(yùn)營(yíng)期間只能進(jìn)行局部的調(diào)整，將不可挽回的造成資產(chǎn)硬傷。

結(jié)合幾位業(yè)內(nèi)人士的采訪，我們總結(jié)了在這個(gè)階段業(yè)主應(yīng)該重視的幾個(gè)關(guān)鍵方面：

| 明確開發(fā)酒店的目標(biāo)，避免產(chǎn)生前后預(yù)期的強(qiáng)烈錯(cuò)位

曹俊先生在酒店行業(yè)具有長(zhǎng)期從事項(xiàng)目投資、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理及委托運(yùn)營(yíng)監(jiān)督的經(jīng)驗(yàn)，并參與中國(guó)證券市場(chǎng)多起購并重組。他指出，業(yè)主應(yīng)該在酒店建設(shè)前，就想清楚開發(fā)酒店尤其是奢華品牌酒店對(duì)于業(yè)主公司的戰(zhàn)略意義在哪里，要達(dá)成什么樣的目標(biāo)，出于政府的政策規(guī)劃？還是合理避稅？或是增加酒店品牌對(duì)綜合體的溢價(jià)效應(yīng)？還是打算長(zhǎng)線持有良好運(yùn)營(yíng)為未來的資產(chǎn)退出做準(zhǔn)備？不同的目標(biāo)和動(dòng)機(jī)，對(duì)酒店后期的運(yùn)營(yíng)有著決定性影響。業(yè)主需要明白，作為運(yùn)營(yíng)性資產(chǎn)，酒店需要長(zhǎng)期投入。不明確和充分認(rèn)知開發(fā)豪華酒店的目的，極易產(chǎn)生前期投資期待和后期資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)的強(qiáng)烈錯(cuò)位，讓公司陷入被動(dòng)局面。

| 進(jìn)行周密的項(xiàng)目可行性研究，不要流于形式

“進(jìn)行周密的項(xiàng)目可行性研究，特別是投資回報(bào)率和回收期的分析，不能流于形式，一定要嚴(yán)謹(jǐn)和科學(xué)，真正具備一票否決權(quán)”，倪武英在談到此問題時(shí)說。曹俊也補(bǔ)充，他認(rèn)為在整個(gè)酒店投資建設(shè)期，業(yè)主應(yīng)當(dāng)花更多時(shí)間進(jìn)行可行性研究，確保項(xiàng)目從源頭上的科學(xué)性和合理性。

| 避免過度投資，進(jìn)而對(duì)投資回報(bào)造成影響

避免過度投資是非常重要的一個(gè)方面，就是要在選擇階段，對(duì)酒店品牌進(jìn)行深度調(diào)研和認(rèn)知。曹俊表示，業(yè)主同時(shí)需要合理選擇酒店品牌，避免出現(xiàn)品牌標(biāo)準(zhǔn)在國(guó)內(nèi)和國(guó)外出現(xiàn)錯(cuò)位的情況，這極易造成業(yè)主的過度投資，進(jìn)而影響項(xiàng)目的投資回報(bào)。對(duì)于這一點(diǎn)，品牌運(yùn)營(yíng)方也需要能夠提供切實(shí)合理的建議，從而使得品牌能夠與其周邊的市場(chǎng)、客源甚至建筑本身產(chǎn)生更好的協(xié)同，也避免客人對(duì)品牌認(rèn)知產(chǎn)生落差。業(yè)主同時(shí)也需要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的隱蔽性投資更加可控，減少不必要的重復(fù)投資。這對(duì)項(xiàng)目后期的盈利性和變現(xiàn)能力至關(guān)重要。

| 管理合同的簽訂

業(yè)主公司和管理公司在管理合同簽訂方面，雙方要友好和平等進(jìn)行協(xié)商，在條款上要體現(xiàn)雙方的重大利益關(guān)切點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)雙贏。

| 充分考慮運(yùn)營(yíng)銜接

在項(xiàng)目開發(fā)和規(guī)劃期間，曹俊和倪武英都不約而同提到了這一點(diǎn)，即在項(xiàng)目開發(fā)階段，就需要對(duì)項(xiàng)目空間進(jìn)行合理規(guī)劃和評(píng)估。“空間規(guī)劃及各個(gè)營(yíng)業(yè)區(qū)域的評(píng)審，空間布局的合理性直接關(guān)系到酒店運(yùn)營(yíng)的績(jī)效，要特別關(guān)注可產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的面積規(guī)劃配置，這也是以前業(yè)主方不夠重視的，這使得過去奢華酒店的開發(fā)逐漸偏離了產(chǎn)品的本質(zhì)，今后將得以回歸，否則酒店投資回報(bào)率就不會(huì)正常。”倪武英犀利指出。曹俊也說，在項(xiàng)目開發(fā)階段產(chǎn)品服務(wù)于客戶和運(yùn)營(yíng)是始終需要堅(jiān)守的原則，包括后期運(yùn)營(yíng)的便捷性，維護(hù)成本和更新成本可控等等。

伍昊也認(rèn)為在開發(fā)階段，酒店需要有合理的市場(chǎng)定位，這包括對(duì)體量，產(chǎn)品定位，現(xiàn)在及未來市場(chǎng)客群的趨勢(shì)與判斷、設(shè)計(jì)的效率和合理性和投資與后續(xù)管理效率的合理關(guān)系等。