5月21日下午，北京市國(guó)土資源局二樓。出人意料的熱鬧景象打破了這棟小樓往日的寧?kù)o。備受矚目的廣渠門外10號(hào)地即將拍賣。
競(jìng)拍從下午3點(diǎn)半左右開始，而在競(jìng)拍前，起始價(jià)僅為29925萬(wàn)元的該地塊報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到7億元。交易大廳人頭攢動(dòng)，一度造成堵塞。這樣的場(chǎng)景只是在2007年土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)才上演過(guò)。
最終富力地產(chǎn)以令人咂舌的10.22億價(jià)格勝出。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，這塊地的樓面地價(jià)達(dá)每平方米15000多元，超過(guò)最瘋狂的2007年萬(wàn)科拿地的樓面地價(jià)每平方米11000多元。
實(shí)際上，今年以來(lái)，土地拍賣的熱度一直在升溫。4月7日，溫州多家開發(fā)商爭(zhēng)奪長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)地塊，最后以9億元、超過(guò)底價(jià)50%的價(jià)格溢價(jià)成交，樓面地價(jià)達(dá)19000多元/平方米；4月30日，杭州上城區(qū)南山路地塊，再次刷新今年來(lái)的單價(jià)地王紀(jì)錄，成交樓面地價(jià)達(dá)46000多元/平方米。
從去年一度傳出資金鏈緊張，因樓盤降價(jià)成為關(guān)注焦點(diǎn)的富力，轉(zhuǎn)眼間成為京城地王的買家，其角色轉(zhuǎn)換之快令人詫異。業(yè)界關(guān)心富力如何籌集這筆買地錢？
土地溢價(jià)、放量，地王頻出的狂熱似乎再度來(lái)臨。有業(yè)內(nèi)人士指出，土地市場(chǎng)變暖有一定必然性。4月份以來(lái)樓市銷售好轉(zhuǎn)，企業(yè)投資意愿增強(qiáng)。另外，部分地方政府在今年初加大了供地節(jié)奏，而一些開發(fā)商有通貨膨脹預(yù)期，開始購(gòu)地。
中金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘則認(rèn)為，很難說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底回暖。一些開發(fā)商買地可能是為了抵御通貨膨脹。
樓面地價(jià)超過(guò)2007年
記者在拍賣現(xiàn)場(chǎng)注意到，富力、萬(wàn)科、綠地、奧園、金地、合生創(chuàng)展等公司都派人前來(lái)。
在拍賣環(huán)節(jié)開始之前，北京市土地儲(chǔ)備中心已經(jīng)收到了32份報(bào)價(jià)書。
最先舉牌的是88號(hào)。每次競(jìng)價(jià)，加價(jià)幅度是200萬(wàn)。當(dāng)17號(hào)叫價(jià)至8億元時(shí)，人群中響起第一次掌聲。隨后這樣的掌聲至少出現(xiàn)了4次。
當(dāng)報(bào)價(jià)升至8.8億時(shí)，其他人不再舉牌，只剩下7號(hào)與11號(hào)在對(duì)決。只要11號(hào)加價(jià)，7號(hào)張輝馬上也舉牌。也許是有些緊張的緣故，張輝在9.12億、9.14億時(shí)連舉兩次牌，而當(dāng)時(shí)富力已經(jīng)是最高價(jià)。張輝習(xí)慣性地捻手指，而11號(hào)舉牌女士旁邊的先生則不斷打電話。
9.3億報(bào)價(jià)時(shí)，一直按兵不動(dòng)的21號(hào)殺了進(jìn)來(lái)。其間，拍賣員善意提醒說(shuō)，不久后還有幾塊好地推出，請(qǐng)大家保持理性。空氣越來(lái)越緊張，每次當(dāng)大家認(rèn)為7號(hào)將以最終價(jià)格拿到這塊地時(shí)，11號(hào)總是舉牌，但7號(hào)也毫不相讓。
最終，富力在拉鋸戰(zhàn)中勝出，成交價(jià)為令人咂舌的10.22億。另?yè)?jù)本報(bào)記者從側(cè)面了解，11號(hào)的身份是中國(guó)電子旗下房地產(chǎn)公司，21號(hào)為中信地產(chǎn)。
作為北京2009年掛牌出讓的首塊市中心區(qū)用地，廣渠門外10號(hào)地備受關(guān)注。北京市土地整理儲(chǔ)備中心資料顯示，該地塊將建設(shè)7.25萬(wàn)平方米的住宅，同時(shí)將配建5000平方米的廉租房。
據(jù)思源置地有關(guān)人士測(cè)算，扣除開發(fā)商代建的5000平方米廉租房，這塊地的樓面地價(jià)達(dá)15140.74元/平方米。而周邊廣渠路36號(hào)地樓面地價(jià)5648元/平方米。萬(wàn)科在2007年最瘋狂的年代拿下的西大望路27號(hào)地，樓面地價(jià)也僅為11379元/平方米。
作為出讓方，北京市土地儲(chǔ)備中心似乎并不愿意將其打造為地王。早在2005年，招拍掛剛剛為北京土地市場(chǎng)所熟悉時(shí)，這塊地就躍入了開發(fā)商關(guān)注的視野。彼時(shí)，全國(guó)各地的地王紀(jì)錄屢屢被刷新。2008年8月，該10號(hào)地塊曾一度準(zhǔn)備拍賣，后因故取消。
買地行為復(fù)蘇
透過(guò)拍賣現(xiàn)場(chǎng)驚心動(dòng)魄的一幕，外界更關(guān)心的是廣渠門外10號(hào)地拍賣所釋放的信號(hào)。
事實(shí)上，今年4月以來(lái)，全國(guó)各地土地放量速度就已明顯加快，進(jìn)入5月份更為明顯。談到加速推地的原因，北京土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向忠曾公開表示，之前根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，采取了從緊的供地策略。而現(xiàn)在加速推地是為了保證完成今年北京的供地計(jì)劃。
在加速推地的過(guò)程中，溫州、成都、重慶紛紛出現(xiàn)了2008年土地價(jià)格調(diào)整以來(lái)的高價(jià)地王，北京、深圳等地出現(xiàn)了溢價(jià)成交局面。
中原證券房地產(chǎn)分析師魏博認(rèn)為，土地市場(chǎng)已經(jīng)逐漸回暖，這其中有一定的必然性。與全國(guó)大多數(shù)地區(qū)一樣，為促進(jìn)土地市場(chǎng)回暖，北京土地整理儲(chǔ)備中心近段時(shí)間還推出了幾項(xiàng)舉措，不僅正式啟用土地預(yù)出讓制，還適當(dāng)延長(zhǎng)了部分地塊企業(yè)繳納土地出讓金的期限，由原來(lái)的兩個(gè)月延長(zhǎng)至半年。
此外，北京土地整理儲(chǔ)備中心還已申請(qǐng)開設(shè)外幣保證金賬戶，使外資能夠使用外匯繳納土地交易保證金，進(jìn)而直接參與土地競(jìng)買，解決外商投資時(shí)碰到的保證金問(wèn)題。直接目的是為了促進(jìn)土地市場(chǎng)的回暖。
而企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況似乎也在好轉(zhuǎn)。富力地產(chǎn)今年前4個(gè)月有80億元的現(xiàn)金流入，而且公司近幾個(gè)月沒(méi)有買地，財(cái)務(wù)壓力已經(jīng)得到緩解。最困難的2008年初，富力曾一度現(xiàn)金吃緊。負(fù)債比率高達(dá)140%，總資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到76.6%。此后，富力采取了降價(jià)銷售策略。在廣東,富力的6個(gè)樓盤同時(shí)搞聯(lián)展優(yōu)惠,而2008年初,北京富力桃源的均價(jià)更是從每平方米1.4萬(wàn)元到了1.2萬(wàn)元。這也被看作富力資金鏈緊張的救急之舉。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，富力度過(guò)資金危機(jī)。
魏博在報(bào)告中提到，從2008年10月底至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已經(jīng)有近7個(gè)月維持回暖的趨勢(shì)，2009年房地產(chǎn)上市公司可結(jié)算資源增加，一季度末36家行業(yè)重點(diǎn)公司預(yù)收賬款已占到2008年?duì)I業(yè)收入的56%。另一方面，2009年房地產(chǎn)公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備減少。
36家重點(diǎn)房地產(chǎn)公司，2009年一季度末預(yù)收賬款高于2008年底的有28家；2009年一季度末短期現(xiàn)金壓力小于2008年底的有21家；2009年一季度末預(yù)收賬款占2008年?duì)I業(yè)收入比例有11家超過(guò)80%，18家超過(guò)50%。
擠泡沫抑或擠通脹
土地溢價(jià)、放量，是今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，還是個(gè)別企業(yè)的個(gè)體行為？
有開發(fā)商告訴記者，企業(yè)去年想拿地，但一直沒(méi)有好的地塊推出，推出的地塊價(jià)格也不如開發(fā)商預(yù)期的低。今年從4、5月份開始集中購(gòu)地，也是因?yàn)槭袌?chǎng)形勢(shì)開始明朗起來(lái)。即使今年不開發(fā)，留待明年開發(fā)也是很好的選擇。最重要的是，開發(fā)商擔(dān)心通貨膨脹的出現(xiàn)。“我們手里拿著錢，到了明年萬(wàn)一發(fā)生通貨膨脹，錢會(huì)貶值，不如換成土地。”
開發(fā)商拿地增加，是不是房地產(chǎn)市場(chǎng)全面性轉(zhuǎn)暖的先兆？中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，現(xiàn)在還很難說(shuō)樓市已全面回暖。
與顧云昌觀點(diǎn)相似，中金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘接受記者采訪時(shí)也認(rèn)為，很難說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)徹底回暖。他提到，因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間市場(chǎng)交易量的恢復(fù)，開發(fā)商的買地?zé)崆橛种匦麻_始高漲。但事實(shí)上，在金融危機(jī)發(fā)生之前也有一些開發(fā)商沒(méi)有預(yù)估到以后的形勢(shì)，而不冷靜拿地。而一些開發(fā)商買地可能是為了抵御通貨膨脹。“在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難說(shuō)一年后不出現(xiàn)通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預(yù)期，也激發(fā)了個(gè)人購(gòu)房行為和企業(yè)的買地行為。”哈繼銘說(shuō)。
哈繼銘擔(dān)心，由于美國(guó)已經(jīng)進(jìn)入零利率時(shí)代，全球都將面臨流動(dòng)性泛濫的局面。“攜帶交易”（借入利率較低的貨幣并借出利率較高的貨幣以獲取利差收益稱為攜帶交易）重新抬頭，資金會(huì)重新涌入增長(zhǎng)較快的新興國(guó)家，推高資產(chǎn)價(jià)格，助長(zhǎng)泡沫。短期內(nèi)開發(fā)商和購(gòu)房者都會(huì)獲得收益，但利率發(fā)生變化后，資產(chǎn)價(jià)格又重新面臨下調(diào)的危險(xiǎn)。